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Estudo de referência · Massaguaçu, Caraguatatuba
Diárias reais do Hotel Costa Norte e do Airbnb, o cenário de um anfitrião bem avaliado e todos os custos descontados, para studio, 1 e 2 dormitórios.
Dados consultados em 10/10/2026
Cenário bom anfitrião
180 noites por ano (49% de ocupação): vista, piscina e nota alta, no topo da faixa. Diária líquida é o que entra para o proprietário, já sem as taxas do Airbnb.
Sobra = receita menos condomínio, IPTU, contas, seguro e manutenção, você mesmo administrando, em valores de hoje e antes do Imposto de Renda. A conta linha por linha está na memória de cálculo, mais abaixo.
De onde vêm os números
O Hotel Costa Norte Massaguaçu é frente mar, na Rodovia SP-55, km 92, com 53 suítes com varanda e vista para o mar, piscina, restaurante e café da manhã incluso. As diárias abaixo foram consultadas no motor de reservas do próprio hotel em 10/10/2026, para 2 adultos.
| Período consultado | Categoria | Diária | Observação |
|---|---|---|---|
| 14 a 16/11/2026 · feriado da Proclamação | Duplo, triplo ou quádruplo, vista piscina | R$ 460,20 | suíte para 4 pessoas: R$ 649,00 |
| 28 a 30/11/2026 · fim de semana comum | Duplo, triplo ou quádruplo, vista piscina | R$ 460,20 | mesma diária do feriado |
| 9 a 16/01/2027 · alta temporada | Duplo, triplo ou quádruplo, vista piscina | R$ 1.091,50 | duas categorias com "só 1 quarto disponível", três meses antes |
| Julho de 2026 · baixa temporada | Duplo (agregador de reservas) | R$ 275,00 | sem impostos e taxas |
A diária do hotel inclui café da manhã, limpeza diária, recepção 24 h e estrutura de lazer. Não é comparável um a um com um apartamento, mas mostra o quanto a praia sustenta de preço e o quanto a procura sobe em janeiro.
Valores totais exibidos ao hóspede (com taxa de serviço e limpeza) em 10/10/2026, para 2 adultos, divididos pelo número de noites. Anúncios de apartamento inteiro na Praia do Massaguaçu e na Cocanha.
| Período | 2 dormitórios | 1 dormitório / studio | Exemplos reais |
|---|---|---|---|
| 14 a 16/11 · feriado (2 noites) | R$ 319 a 341 / noite | R$ 203 a 515 / noite | apto frente à praia, 2 quartos, 77 avaliações: R$ 681 as 2 noites |
| 28 a 30/11 · fim de semana comum (2 noites) | R$ 315 a 748 / noite | R$ 203 a 480 / noite | beira-mar com piscina, 2 quartos, 126 avaliações: R$ 991; 100 m da praia, piscina e garagem: R$ 1.496 |
| 9 a 16/01/2027 · janeiro (7 noites) | R$ 358 a 657 / noite | R$ 248 a 424 / noite | apto frente à praia 2 quartos: R$ 2.505 a semana (R$ 3.317 com 4 pessoas); vista mar 2 quartos: R$ 3.181 a R$ 4.597 |
| 13 a 17/02/2027 · Carnaval (4 noites) | R$ 291 a 405 / noite | R$ 178 a 500 / noite | apto frente à praia 2 quartos: R$ 1.163 os 4 dias |
| 29/12 a 02/01 · Réveillon (4 noites) | R$ 1.458 / noite | R$ 397 a 1.106 / noite | frente mar 2 quartos: R$ 5.833; frente mar 3 quartos: R$ 7.193 |
O anfitrião recebe cerca de 85% do total que o hóspede vê (a taxa de serviço do Airbnb fica com a plataforma) e ainda paga 3% de taxa de anfitrião. Por isso o estudo trabalha com a diária líquida, menor do que a desta tabela.
Portal Patrimonium (Alameda José Jeraissati) e Costa Nova Residence (Av. Maria de Lourdes da Silva Kfouri) são os condomínios de casas no quarteirão de trás do Costa Norte. O Portal Patrimonium tem 288 avaliações no Google, portaria 24 h e várias casas em locação por temporada; em novembro, casas de 2 e 3 quartos com piscina ali perto pedem de R$ 1.100 a R$ 2.800 por 2 noites.
Caraguatatuba tem 4.977 anúncios ativos de Airbnb e VRBO (13% a mais que há um ano), ocupação média de 19 a 38% conforme a fonte e diária média anunciada de R$ 487 a 644. Um anúncio médio de 2 quartos fatura cerca de R$ 35 mil por ano (bnbcalc e GuestFavorites, out/2026).
A praia sustenta preço o ano todo: o hotel não baixa de R$ 460 em novembro e mais que dobra em janeiro. Nos apartamentos, o que separa R$ 315 de R$ 750 por noite é vista, piscina, garagem e avaliações, não o tamanho. Apartamento novo, com lazer e bem fotografado, briga pelo topo da faixa.
Memória de cálculo
Simulação por ano, em valores de hoje, com a diária líquida (o que entra para o proprietário). Os custos fixos são estimativas a confirmar com a construtora e com o condomínio. Antes do Imposto de Renda (carnê-leão).
| Por ano · 2 dormitórios no Massaguaçu | Bom anfitrião |
|---|---|
| Noites alugadas no ano (ocupação) | 180 (49%) |
| Diária líquida média para o proprietário | R$ 420 |
| Receita líquida do Airbnb | R$ 75.600 |
| Condomínio (estimativa R$ 550/mês) | R$ 6.600 |
| IPTU (referência de 60 m² em Caraguá) | R$ 1.300 |
| Luz, água, gás, internet e TV (R$ 400/mês) | R$ 4.800 |
| Seguro residencial | R$ 600 |
| Manutenção e reposição de enxoval (5% da receita) | R$ 3.780 |
| Sobra por ano · você mesmo administra | R$ 58.520 |
| Sobra por mês | R$ 4.877 |
| Administradora de temporada (20% da receita) | R$ 15.120 |
| Sobra por ano · com administradora | R$ 43.400 |
| Rendimento sobre o valor investido (tabela + R$ 40 mil de mobília) | Bom anfitrião |
|---|---|
| Sardenha · 2 suítes 61,42 m² · 300 m da praiaR$ 364.106 + mobília = R$ 404.106 | 14,5% a.a.10,7% com administradora |
| Jardins de Nazaré · 2 dorms 58,57 m² · frente marR$ 588.700 + mobília = R$ 628.700 · diárias líquidas de R$ 380, 450 e 550 | 12,8% a.a.9,7% com administradora |
| Aluguel anual mobiliado (para comparar)2 dorms no Massaguaçu: R$ 1.900 a 3.800/mês nos anúncios; condomínio e IPTU por conta do inquilino | R$ 3.000/mês, 11 meses ocupados e 10% de administração: R$ 29.700 por ano, ou 7,3% a.a. sobre o Sardenha e 4,7% a.a. sobre o Jardins. Renda menor, mas previsível e sem trabalho. |
Studios e 1 dormitório cobram de R$ 200 a 515 por noite em novembro e de R$ 250 a 424 em janeiro (o hóspede vê). A diária é menor, mas o valor de compra, o condomínio e as contas também são, e o rendimento proporcional costuma ser igual ou maior. Em troca, há mais trocas de hóspede e mais limpezas.
| Por ano · studio ou 1 dormitório no Massaguaçu | Bom anfitrião |
|---|---|
| Noites alugadas no ano (ocupação) | 180 (49%) |
| Diária líquida média para o proprietário | R$ 320 |
| Receita líquida do Airbnb | R$ 57.600 |
| Condomínio (estimativa R$ 400/mês) | R$ 4.800 |
| IPTU (referência de 30 a 45 m²) | R$ 900 |
| Luz, água, gás, internet e TV (R$ 300/mês) | R$ 3.600 |
| Seguro residencial | R$ 500 |
| Manutenção e reposição de enxoval (5% da receita) | R$ 2.880 |
| Sobra por ano · você mesmo administra | R$ 44.920 |
| Sobra por mês | R$ 3.743 |
| Administradora de temporada (20% da receita) | R$ 11.520 |
| Sobra por ano · com administradora | R$ 33.400 |
| Rendimento sobre o valor investido (tabela + R$ 25 mil de mobília) | Bom anfitrião |
|---|---|
| Sardenha · 1 suíte 43,87 m² · 300 m da praia · RI R.9/47.220R$ 258.641 + mobília = R$ 283.641 | 15,8% a.a.11,8% com administradora |
| Praie Elevate · studio 25 m², vaga de moto · 60 m da praia · valor sugestivoR$ 225.655 + mobília = R$ 250.655 · diárias líquidas de R$ 200, 240 e 300 | 16,6% a.a.12,2% com administradora |
| Praie Elevate · studio 32 m² vista mar, vaga de carro · 60 m da praia · valor sugestivoR$ 309.031 + mobília = R$ 334.031 | 13,4% a.a.10,0% com administradora |
| Marbello Residence · estúdio 32,2 m² vista mar · frente mar · valor sugestivoR$ 276.000 + mobília = R$ 301.000 | 14,9% a.a.11,1% com administradora |
| Aluguel anual mobiliado (para comparar)studios de 31 a 33 m² no Massaguaçu: R$ 1.600 a 1.670/mês nos anúncios; condomínio e IPTU por conta do inquilino | R$ 1.600/mês, 11 meses ocupados e 10% de administração: R$ 15.840 por ano, ou 5,6% a.a. sobre o Sardenha de 1 suíte e 6,3% a.a. sobre o studio de 25 m² do Praie. |
Próximos passos
Vista, andar e vaga mudam a diária e o preço. A Alexia monta a simulação completa da unidade com a tabela do dia.
Previsão orçamentária e convenção do condomínio, antes do contrato.
Visita ao stand ou à obra, ou apresentação por videochamada, com a praia e os condomínios atrás do hotel no roteiro.
Simulação da sua unidade
A Alexia aplica o seu cenário na planta e no andar que você escolher, com a tabela atualizada e as condições de pagamento do dia, e envia o estudo em PDF no seu e-mail.
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